2022/01/06

★建売住宅・注文住宅について★　新築リフォームは徳島県阿波市プロジェクトホームで♪

「戸建てがほしい」と思った時に、多くの方がまず直面するのが建売住宅・注文住宅どちらがいいのか？という事ではないでしょうか。

実際は、検討しているエリア・予算・家を買ううえで何を重視するかなどによって、自ずと選ぶ道が決まってくるものですが、初めて家を買う方にとっては悩みのひとつになるはずです。
また当然、それぞれに建築物上の特徴があり、これらをあまり考慮せずに購入した結果、後悔した…なんて声もブログや口コミサイト上で多く寄せられているなど、ますます判断に迷われる方は多いかと思います。

建売住宅・注文住宅の選ぶ基準はもちろん、検討の際の注意点まで解説していきたいと思います。

土地を持っているかどうか

建売住宅か、注文住宅かを検討するにあたり、特に重要になるのが「土地を持っているか」という点です。
土地には多額のお金がかかるため、親族からの土地を相続された方などであれば、注文住宅が現実的ですが、これから土地・建物の両方を買う方の場合、建売住宅のみの検討になることも十分に考えられます。

土地購入には以下の費用がかかりますので、最低限の知識として抑えておきましょう。

♦土地代金

※不動産は高額なため、まずは契約時に5～20％の手付金、決済時に残代金を支払うのが一般的です。

♦諸費用

【仲介手数料】土地の売買を仲介した不動産会社に支払う費用
物件価格が400万円を超えた場合、物件価格の3％+6万円が上限
【収入印紙代】不動産売買契約書に貼ります
※物件価格が1,000万円超5,000万円以下の場合、印紙税は1万円
【解体撤去費用】建替えの場合や購入した土地に建物・古屋が建っている場合に必要

ちなみに、一戸建てにおける建売住宅と注文住宅の比率は首都圏と地方で大きく異なります。

首都圏で販売している一戸建ての70％～80％（平成30年住宅支援機構調べ）が建売住宅なのに対して、例えば長野では92％、島根に至っては100％が注文住宅となっています。
また、地方の中核都市である宮城・広島・静岡・京都・福岡における建売住宅と注文住宅の比率は50：50程度です。

注文住宅

注意点その①　『災害リスク』

土地も含めて家を買うときに一番覚えておいて頂きたいのは、土地は「後で容易に変えられないものである」ということです！

近年土地を選ぶうえで最も注目されているのが災害リスク。
特に、都市部の土地は余っておらず、かなり開発し尽くされているので、今から新たに注文住宅を建てるために買おうとする土地は、水害や土砂災害が発生する可能性が高いことがあり、必ずハザードマップは確認する必要があります。

水害（洪水・内水氾濫）のハザードマップ、海に近いところであれば高潮・土砂災害のハザードマップ、液状化・大規模造成地などのハザードマップもあります。

そういったハザードマップで災害リスクは必ず確認し、特に永住志向の方は先々のリスクを十分に考えて検討しましょう。

注意点その②　『ライフラインが整っている場所を選ぶ』

意外と着目されていないのが、ライフラインです。

選んだ場所が水道管の維持、管理、消防署、病院、掃除、ゴミの収集などそういった生活に欠かせない行政サービスを30年後も利用できるエリアかどうかまでを見極めなくてはいけません。

もちろんそれは判断しにくい部分ですが、行政サービスが行き届かなくなるということは住民の減少から自治体経営が成り立たなくなってきている現れであると考えられます。

よって先ほどの項目で述べた、人口動態の統計を確認することで先の状況をある程度予想をすることは可能です。
今後そういった過疎化していく地域はどんどん価値が落ちていくので、その場所にこだわりがあって永住志向な場合はいいのですが、そうでない場合は要注意です。

土地選びからの注文住宅建築は夢が膨らみますが、現在だけでなく30年後の未来の住みやすさまで考えて土地選びをするようにしましょう。

注意点その③　『立地条件』

注文住宅となると、「あれもこれも」とご自身の要望を詰め込んでしまいがちです。
住宅が豪華になるほどに建設費用がかかりますので、結果的に土地についてはある程度不便な場所や郊外などを選ぶケースが多くなります。

いざ住んでみると、想像より不便だった、遠出をしないと買い物ができない、学校や駅が遠い等、思わぬ事が…

そのような事にならない為にも土地選びは慎重に行いましょう。

メリット

注文住宅は、自身の決めた間取りや設備、外観に仕上げられる物件のことを指します。一般的に、設計は不動産会社やハウスメーカー、建築士に依頼し、建築は施工会社に依頼することになります。

注文住宅のメリットは何といっても、理想どおりのマイホームを手に入れることができるという点。
まずは土地から探すことになるため、自身の要望に合わせて住宅の広さや部屋の間取りを決めることができます。また、外観や内装のデザイン、住宅設備も自由に選択可能。
もちろん、要望が多いとその分費用はかかってしまいますが、「誰もが羨むような夢のマイホームを手に入れたい」という方には最適な方法ですね。
さらに、注文住宅なら、建築現場を自身の目でチェックできるので、進み具合や状態を常に把握することができます。
設計の段階から関わる機会が多くなることから、建売住宅と比較して住宅への愛着度が高い家になります。

デメリット

あれもこれもと理想をかたちにしようとするので、どうしても予算オーバーとなりがちに。
間取りのほか、壁紙や建具の色など細かな仕様も考える必要がある為、検討時間がかかる点もデメリットとなるでしょう。

建売住宅【分譲住宅】

注意点その①　『ハイスペック住宅を求めるのは厳しい』

建売住宅の場合、販売する不動産会社が建築コストを抑えようとすることが多く、ものすごくハイスペック（建築仕様、グレード）を望むというのは難しいのが現実です。
例えば、耐震、断熱や気密に関わる部分はすでに作られているものなので自分たちで細かく選ぶことができません。

さらに新築の建売住宅は不動産会社や建築会社が土地代、建物代を含めた総額の価格で販売しているので、建物の価格が抑えられれば抑えられるほど利益が出るという構造になっています。したがって一般の方（消費者）が気にしそうな見た目や水まわりなど以外の、目に見えない耐震や断熱などのスペックを落としていることが一般的です。

注意点その②　『耐震性能』

ある程度のスペックは諦めざるを得ないとしても、最低限気にして頂きたい部分は「耐震性能」です。なぜなら後で変えるのが容易ではないからです。

耐震性能を後で上げようとすると、家の中に工務店の方が来て、壁を剥がしてそこに筋交いや場合によってはダンパーなどを入れていき、建物の中を解体しなくてはいけません。
場合によっては床や天井も剥がさないといけないのでかなり大掛かりな工事になることも…。

それを住みながらやるというのは精神的に負担がかかり、金銭的にもその分余計なコストがかかってしまうので、耐震性能を後で簡単に上げられるとは考えないほうがいいでしょう。

一方で断熱性能に関しては、最低限の「断熱等級4」というのをクリアしておけば後で一定程度スペックを上げるということは可能です。

超高機能な断熱性能までスペックを上げるのは予算や工事の手間の面でかなり難しくなってきますが、「この部屋寒い…」といったような不満は、後からインナーサッシ（二重窓）を入れる、天井の断熱材を足す、床下の断熱材をより高レベルなものに変える、または換気扇を交換して熱の損失を減らすといったようなことを、後からでも比較的容易に行うことができます。

壁を剥がすこともなく、長期間の工事になるわけでもないので、一回住んでみて「やっぱり暮らしづらい…」とか「光熱費がものすごくかかる…」ということであれば、断熱性能を後で上げるということも可能です。

したがって建売住宅を買う方はまずは耐震性に注目する、その後住みづらかったら耐熱性能を上げていくというような選択肢もあります。

注意点その③　『メンテナンス』

建売住宅を買う方に注意してほしいこと、それはメンテナンスを怠らないということです。

全ての建売と言う訳ではありませんが、低価格で販売されているような住宅は、傷みやすい建て方をしていることが多いため、メンテナンスにとても気を遣う必要があります。

お手頃価格だったから、見た目がオシャレだったから、場所が良かったから等と価格や見た目、場所だけで判断してしまうと将来的にメンテナンス費用が高額になる可能性が…。

点検とメンテナンスには通常の住宅よりも細心の注意を払っておく必要があります。

戸建てのメンテナンス頻度と費用

メンテナンスは、建売住宅や注文住宅の種類に関係なく必要です。

代表的な一戸建て住宅のメンテナンスとして、主に10年から15年に一度の外壁の再塗装をおすすめします。100万円～150万円くらいの予算を見込んでおくといいでしょう。

また、バルコニーの防水施工も必要です。こちらも10年から15年くらいの間に大体目安として10万円から15万円くらいは費用がかかることを念頭に置いておきましょう。

それらは1回だけでなく、10年から15年ごとのサイクルで実施していくことになりますから、大体30年で800万円くらいはかかると考えておきます。

定期的にきちんとメンテナンスを実施していないと築後数十年経っておらずとも雨漏りしやすくなってしまい、雨漏りすれば1000万円ほどの補修費が掛かることもあります。

そうなる前に予防的に定期メンテナンスをしっかりとやっていくことがとても大切ですね。

メリット

建売住宅のメリットは、注文住宅と比較して価格が安いという点です。
また、価格を明確にした上で契約できるため、契約後に「どれだけの費用がかかるのか」と心配することがありません。
しっかり整備の行き届いた土地が利用されているという点もメリットとして挙げられます。

デメリット

デメリットは、部屋の間取りや広さを選択できないという点です。
すでに建てられてから販売される建売住宅であることが大半であるため、設計プランはすでに決められており、「リビングダイニングを広くしたい」、「キッチンや子供部屋はこだわりたい」などの要望は通りません。
そのため、デザインの細部までこだわりたいという方に建売住宅は向いていないといえるでしょう。